요즘 주거용 부동산에 대해서 회의론적인 생각이 자주 든다. 물론 내가 부동산에 대해서 잘 모르기에 그냥 끄적이는 내용이다.
과거부터 현재까지 서울 주거용 부동산은 항상 우상향 했다. 개발도상국에서 선진국이 되어가는 경제 고도 성장으로 자본이 축적되었고, 인구수 증가와 일자리를 찾기위해 서울로 인구가 집중됬다. 또한 금리인하와 부동산에 친화적인 정부정책 등 다양한 요인이 있었을 거라고 생각한다.
하지만 과거에도 우상향 했으니 미래에도 우상향 할거라는 생각(대표성 편향)은 위험하다. 동일한 펀더멘탈일 경우에는 과거와 같은 패턴이 반복될 거라고 생각할 수도 있다. 그런데 현재 한국의 펀더멘탈은 과거와 같지 않다. 현재는 선진국 수준으로 국가성장률이 낮아지고, 전체 자산 규모중 부동산 자산이 차지하는 비율은 한국(65%)이 다른 선진국 평균(30~50%)보다 매우 높은 수준으로 성장 여력이 제한되며, 인구수는 줄어들고, 인구 부양적책으로 부동산 정책이 앞으로 친화적이지 않을 수 있다. 고로 주거용 부동산의 장기수익률은 과거보다 저수익 또는 양극화가 될 확률이 높다.
그럼에도 불구하고 주위의 긍정론자들은 이렇게 말한다. 총인구가 줄어도 서울 상위 입지는 집중될거 같고, 인구고령화로 자산이 잠기며, 정부는 항상 집값을 하락을 방어해 왔으며, 인플레이션 헷지를 위해 집을 보유하는 것은 좋다.
물론 어느정도 맞는 말이다. 만약 자신이 저수익 부동산 시장속에서 가격이 계속 오를 상위 입지를 합리적 가격에 구매할 수 있고, 부동산시장에서 평균 이상의 판단력과 추론력을 가지고 있다면 집을 투자 대상으로 삼아도 좋을것 같다.
하지만 그렇지 않다면, 집은 상황에 따라 투자자산이 아니라 비용에 가깝다고 생각한다. 대부분 레버리지를 일으켜 집을 구매하게 되는데, 대출이자, 보유세, 관리비 등 지속적인 비용이 발생하기 때문이다. 이런 구조에서는 주택이 자산이기보다는 현금흐름을 소모하는 부채가 될 수 있다.
집의 가치는 쉼터로서의 공간과 가족과 함께 하는 즐거움의 원천을 제공하는데 가치가 있다고 생각한다. 그래서 나는 주거 환경에 적당한 비용을 지불하고 싶다. 단기적으로 집은 전세나 월세로 거주하는 쪽으로 선택하고, 나머지 현금흐름은 주식에 장기 투자하는 전략이 더 합리적이라고 생각한다.
